目前，中國(guó)的中小型城市出現(xiàn)了住宅供應(yīng)過(guò)剩的情況，這可能會(huì)損害中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。那么這種情況可能會(huì)帶來(lái)什么后果呢？開(kāi)發(fā)商作何反應(yīng)？中國(guó)政府又有何舉措？

以下是《華爾街日?qǐng)?bào)》(The Wall Street Journal)記者方心恩(Esther Fung)和戴維斯(Bob Davis)對(duì)相關(guān)問(wèn)題的回答。

為何近期的降價(jià)潮有嚴(yán)重的負(fù)面作用？這難道不是需求減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌這種市場(chǎng)機(jī)制起作用的結(jié)果嗎？

美國(guó)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況或許可以這么說(shuō)。當(dāng)時(shí)拉斯維加斯、貝克爾斯菲市以及邁阿密的房?jī)r(jià)下跌都是市場(chǎng)機(jī)制起作用的結(jié)果。問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)跌幅太大，就無(wú)法吸引更多人來(lái)投資，只會(huì)產(chǎn)生相反的作用。潛在購(gòu)房者將會(huì)捂緊錢(qián)包，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌。

這在中國(guó)尤其是個(gè)問(wèn)題。在中國(guó)，人們最近20年來(lái)一直認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)上漲。如果這種心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，將出現(xiàn)很大的問(wèn)題。

曾有人擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已在2011年破裂�，F(xiàn)在的情況有何不同？

2011年，最大的擔(dān)憂是中國(guó)主要城市節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)已超出除富人以外群體的購(gòu)買(mǎi)能力。為此，中國(guó)中央政府實(shí)施了多套住房限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控舉措，以遏制房地產(chǎn)投機(jī)和高房?jī)r(jià)。而經(jīng)過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言較為艱難的兩年之后，去年房?jī)r(jià)又開(kāi)始大幅上漲。

當(dāng)前情況有所不同，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：a)現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題更加廣泛，已波及很多中小型城市；b)現(xiàn)在的問(wèn)題是供應(yīng)過(guò)剩，而不是房?jī)r(jià)上漲；c)中國(guó)財(cái)政與房地產(chǎn)之間的關(guān)系比以往任何時(shí)候都更為緊密。

自2008年以來(lái)，中國(guó)的債務(wù)增速和美國(guó)、歐洲、日本和韓國(guó)陷入嚴(yán)重衰退前的速度不相上下。債務(wù)增加的一個(gè)原因是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款增加。如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)闊o(wú)法銷(xiāo)售足夠多的房子而還不起貸款，中國(guó)就會(huì)出大問(wèn)題。

說(shuō)到這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)目前的應(yīng)付帳務(wù)支付情況如何呢？

據(jù)Jiangsu Lianmeng Property Consultancy的地產(chǎn)顧問(wèn)周麗萍（音）表示，由于開(kāi)發(fā)商的資金日趨緊張，它們將房子沖抵建筑工程款支付給很多建筑公司，這種情況很普遍。周麗萍還稱(chēng)，有些建筑公司再將房子作為抵押品向銀行貸款。

是否有建筑工人失業(yè)的跡象？

肯定存在這種可能性。不幸的是，在中國(guó)失業(yè)率數(shù)據(jù)并不可靠，而且不是以行業(yè)來(lái)劃分的。目前為止，中國(guó)并未出現(xiàn)大量失業(yè)的跡象，招聘崗位的數(shù)量甚至還大于求職者人數(shù)，這主要是因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致中國(guó)勞動(dòng)力人數(shù)減少所致。

哪些跡象表明住房供應(yīng)過(guò)剩日趨嚴(yán)重已對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響？

銅價(jià)自2010年以來(lái)一直在下跌，分析師認(rèn)為中國(guó)需求疲軟是銅價(jià)下跌的原因之一。銅被用于屋頂、排水溝和建筑伸縮裝置中。另外，全球最大的鋼鐵生產(chǎn)商安賽樂(lè)米塔爾(ArcelorMittal)也預(yù)測(cè)，由于建筑業(yè)需求增長(zhǎng)更加乏力，中國(guó)今年的鋼材需求增幅將放緩。

中國(guó)近期的零售額增幅也在放緩，一定程度上是因?yàn)榕c購(gòu)房著密切相關(guān)的家電和家具的銷(xiāo)量增幅下降。

政府采取了什么措施？

中國(guó)中央政府已經(jīng)表示，將允許地方政府實(shí)施針對(duì)本地市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)定，而不是采取“一刀切”的政策。

在一些地區(qū)，地方政府正在試圖施以援手。在奉化，當(dāng)?shù)卣�府官員正在試圖避免一家本地開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)違約。在常州，為支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣�府正試圖限制開(kāi)發(fā)商的打折幅度；在營(yíng)口，當(dāng)?shù)卣�府�?shí)施了減免新房購(gòu)置相關(guān)稅費(fèi)的措施，同時(shí)還采取措施讓新的購(gòu)房者更加容易地獲得當(dāng)?shù)貞艨�，以便讓�?gòu)房者享受包括子女教育在內(nèi)的當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利。不過(guò)迄今為止，這些措施對(duì)于提振住宅銷(xiāo)量的作用都較為有限。

這是否意味著開(kāi)發(fā)商們將最終開(kāi)始削減倉(cāng)促而急速的建設(shè)計(jì)劃？

中國(guó)的一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們目前正試圖將注意力重新轉(zhuǎn)回大城市，因?yàn)檫@些城市的需求更加強(qiáng)勁。但是為什么在明顯缺乏需求的城市中，開(kāi)發(fā)商仍在繼續(xù)蓋樓呢？為什么美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)做同樣的事情呢？這是因?yàn)�，開(kāi)發(fā)商們都是樂(lè)觀派，他們本質(zhì)上而言都是銷(xiāo)售人員。即使在其他開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目表現(xiàn)不佳的情況下，他們也會(huì)認(rèn)為自己的項(xiàng)目會(huì)成功。

根據(jù)野村(Nomura)的數(shù)據(jù)，在2006年-2012年期間，142家中國(guó)上市房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)581%，期間任何一年都未出現(xiàn)過(guò)利潤(rùn)下滑的情況。而在同一時(shí)期內(nèi)，其他非金融企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)64%，并且存在同比利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的情況。

凱投宏觀(Capital Economics)駐倫敦的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉斯(Mark Williams)稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的做法猶如互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)；他們專(zhuān)注于在一個(gè)持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)中搶占市場(chǎng)份額，但是他們所處的中小型城市的增長(zhǎng)速度并不快。