事件：

1）2月12日，中共中央政治局會(huì)議召開，中共中央總書記習(xí)近平主持會(huì)議并發(fā)表重要講話，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，今年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年。要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，針對(duì)疫情帶來(lái)的影響，研究制定相應(yīng)政策措施。要積極擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定外需。

2）2月12日，西安、無(wú)錫、上海、南昌、浙江等多個(gè)省市密集推出了房地產(chǎn)前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金（西安、上海、南昌）、土地保證金比例降至20%（西安、南昌）、土地款繳納50%可預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（西安）、引導(dǎo)信貸合理適度增長(zhǎng)（無(wú)錫）、保障住房貸款有序投放（無(wú)錫）、預(yù)售資金監(jiān)管放松（無(wú)錫）、商品房預(yù)售條件放寬（無(wú)錫）等。

點(diǎn)評(píng)：

1、中央強(qiáng)調(diào)要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，央行引導(dǎo)利率下行態(tài)度明確，逆周期調(diào)控力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大

2月12日，中共中央政治局強(qiáng)調(diào)：今年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年；要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，針對(duì)疫情帶來(lái)的影響，研究制定相應(yīng)政策措施；要積極擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定外需。本次政治局更加明確了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的訴求，預(yù)示著逆周期調(diào)控政策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。與此同時(shí)，春節(jié)后央行持續(xù)出臺(tái)政策，流動(dòng)性持續(xù)邊際寬松，并且引導(dǎo)利率下行態(tài)度明確。2月1日央行副行長(zhǎng)潘功勝表示：人民銀行將通過(guò)公開市場(chǎng)操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具向市場(chǎng)提供流動(dòng)性；2月3-4日央行兩天累計(jì)超預(yù)期投放流動(dòng)性1.7萬(wàn)億元，其中逆回購(gòu)利率下調(diào)10BP；2月7日，國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上，央行潘功勝表示：央行下次MLF利率和2月20日LPR會(huì)較大概率下行；2月10日，央行馬俊表示，在銀行儲(chǔ)戶方面，可考慮適當(dāng)降低央行基準(zhǔn)存款利率，為銀行降低貸款利率提供空間，幫助困難企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

2、多地政府密集發(fā)布房地產(chǎn)前端支持政策，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)+保財(cái)政訴求下，預(yù)計(jì)一城一策力度將進(jìn)一步加大

2月12日，西安、無(wú)錫、上海、南昌、浙江等多個(gè)省市密集推出了房地產(chǎn)前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金（西安、上海、南昌）、土地保證金比例降至20%（西安、南昌）、土地款繳納50%可預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（西安）、引導(dǎo)信貸合理適度增長(zhǎng)（無(wú)錫）、保障住房貸款有序投放（無(wú)錫）、預(yù)售資金監(jiān)管放松（無(wú)錫）、商品房預(yù)售條件放寬（無(wú)錫）等。此前，如承德、嘉興、中山、天津、杭州等城市在最近一周內(nèi)也先后出臺(tái)了類似政策。我們認(rèn)為，近期地方政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)前端支持政策，一方面，這是為了通過(guò)緩解當(dāng)?shù)胤科蟮牧鲃?dòng)性壓力，以此保障當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，另一方面，在地方政府財(cái)政壓力進(jìn)一步加大背景之下，政府也希望通過(guò)緩解拿地資金壓力以及加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)等措施促進(jìn)房企拿地意愿，推動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，緩解自身財(cái)政壓力。在上述穩(wěn)經(jīng)濟(jì)+保財(cái)政雙重訴求下，預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府的一城一策力度也將進(jìn)一步加大。

3、疫情下地方財(cái)政壓力進(jìn)一步加劇，土地財(cái)政的依賴再一次提升，也或預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度加大

一方面，近年來(lái)受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、政府減稅降費(fèi)等一系列政策影響，政府財(cái)政壓力逐步加大，并再次臨近風(fēng)險(xiǎn)位置，而本次肺炎疫情對(duì)于原本已經(jīng)羸弱的地方財(cái)政而言更將是雪上加霜。11M2019全國(guó)財(cái)政支出與收入增速差走闊至3.9pct，對(duì)比2009、2012和2015年分別為9.5、2.3和7.4pct，再次臨近前幾輪的風(fēng)險(xiǎn)位置，并且本次新冠肺炎將進(jìn)一步加重“財(cái)政收入下降+財(cái)政支出上升”的地方財(cái)政壓力，也就倒逼了地方政府對(duì)于土地財(cái)政的再一次依賴。但另一方面，本次肺炎疫情也將導(dǎo)致原本已經(jīng)低迷的土地市場(chǎng)進(jìn)一步走弱。百城住宅類土地成交溢價(jià)率自2019年4月的25%高點(diǎn)持續(xù)降至12月的8%；土地流拍率自2019年1月低點(diǎn)9%，持續(xù)上行，并在下半年開始加速上行，至2019年12月百城住宅類土地流拍率為44%，創(chuàng)2009年以來(lái)新高。然而，在當(dāng)前土地市場(chǎng)趨冷下，政府卻一反常態(tài)，疫情期間土地供應(yīng)意愿高漲，則更顯示出了地方政府的財(cái)政壓力之大。2020年春節(jié)后初十至十八，17個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)掛牌土地建面548萬(wàn)方，較去年同期同比+107%，但在政府供地節(jié)奏加快、供地力度加大下，土地市場(chǎng)大多以底價(jià)成交。而這或是近期多地密集發(fā)文的原因，也將預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度也將進(jìn)一步加大。