4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）下發(fā)后，其涉及面之廣、其舉措之嚴(yán)厲，引發(fā)業(yè)內(nèi)震動(dòng)，“新版國(guó)十條”將如何影響市場(chǎng)走勢(shì)呢？對(duì)此，新浪樂(lè)居聯(lián)合我愛(ài)我家(微博)市場(chǎng)研究中心，進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析和預(yù)測(cè)。

　　據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，房貸新政和新國(guó)十條頒布后，快進(jìn)快出的短期炒家迅速拋盤離場(chǎng)，業(yè)主幾近沸點(diǎn)的心態(tài)平復(fù)，通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域房源量增加了30%，而購(gòu)房委托量下降了25%，成交較4月初的周末下降了20%，成交價(jià)企穩(wěn)，業(yè)主跳價(jià)和毀約現(xiàn)象基本消失。

　　中期的市場(chǎng)走勢(shì)：

　　1、短期炒家離場(chǎng)

　　全款買進(jìn)賣出的短期炒家將全面撤出市場(chǎng)，市場(chǎng)將因此減少25%左右的客源，推高房?jī)r(jià)的最兇猛的力量將不復(fù)存在，市場(chǎng)將因此逐步回復(fù)均衡，同時(shí)為價(jià)格的理性回歸創(chuàng)造條件。

　　2、一手房降價(jià)促銷

　　隨著一系列宏觀政策的出臺(tái)，特別是已經(jīng)開始針對(duì)開發(fā)商收緊的流動(dòng)性，敏感的，資金實(shí)力相對(duì)較弱的，項(xiàng)目體量較大的開發(fā)商將率先降價(jià)促銷，從而帶動(dòng)同區(qū)域或同價(jià)位的一批項(xiàng)目打折銷售。周末通州兩個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目的打折就是很好的例證。

　　3、二手房?jī)r(jià)格回歸到年初水平

　　隨著購(gòu)房需求的回落，業(yè)主心態(tài)的平和，投資客離場(chǎng)帶來(lái)的房源量增加，扭曲的供求比例將趨向平衡。同時(shí)受到新房打折促銷的影響，二手房?jī)r(jià)格將逐步回落，中期支撐點(diǎn)將是年初的水平，這一輪由地王引發(fā)的溢價(jià)將被擠出。

　　4、二手房源放量

　　隨著短期炒家的拋盤離場(chǎng)，投資投機(jī)型客戶將見頂退出，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個(gè)月之內(nèi)房源量將增加30%以上，前期炒作熱點(diǎn)區(qū)域和漲幅居前的區(qū)域房源增幅將超過(guò)40%。

　　5、投資投機(jī)型購(gòu)房受到抑制

　　由于首付比例和利率提高，貸款投資購(gòu)房的杠桿放大效應(yīng)減弱，成本增加，加之多次置業(yè)很有可能將得不到貸款支持，投資投機(jī)性購(gòu)房將明顯受到抑制，在購(gòu)房中所占的比例將從目前的40%下降到10%以下。

　　6、恐慌性購(gòu)房得以緩解，改善型購(gòu)房將量力而行

　　改善型購(gòu)房雖然沒(méi)有從二套房貸中區(qū)別出來(lái)，但是對(duì)于恐慌型的改善購(gòu)房會(huì)有明顯的抑制作用，對(duì)于可改可不改，但是因?yàn)閼峙路績(jī)r(jià)上漲和通貨膨脹而提前釋放的改善型需求抑制作用最明顯。而對(duì)于確實(shí)有改善意愿的購(gòu)房人將綜合高率首付比例、利率、房?jī)r(jià)和預(yù)期收入之間的關(guān)系，從而量力而行，適度改善，有可能延后購(gòu)房計(jì)劃，也有可能購(gòu)買面積適中，價(jià)格能夠接受的房產(chǎn)，大戶型、高總價(jià)的房產(chǎn)需求將因此而下降。

　　7、大城市的異地炒房投資將受到抑制

　　由于國(guó)11條規(guī)定：地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性的措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。因此，在北京、上海等大城市中，來(lái)自外地的炒房投資性需求很可能受到地方政府的狙擊，因此在戰(zhàn)略型城市的異地炒房投資將受到抑制，全國(guó)人民炒北京房、上海房的局面會(huì)得到緩解，而對(duì)大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有貢獻(xiàn)的外地人員將享受到準(zhǔn)戶籍人員待遇。

　　8、交易量在價(jià)格回歸理性后溫和放量

　　雖然短期內(nèi)由于政策沖擊和觀望情緒，交易量會(huì)有所下降，4月份的新房、二手房交易量較3月份有可能會(huì)下降兩成左右，但是從2010年來(lái)看，由于價(jià)格回歸理性后，那些原本因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高而放棄購(gòu)房的人，一旦價(jià)格回歸到他們心理預(yù)期的價(jià)格，他們就會(huì)出手，而不會(huì)盲目觀望和長(zhǎng)期等待，特別是自住型購(gòu)房人，因此交易量還會(huì)溫和放大，全年新房和二手房交易總量還會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)樂(lè)觀的水平，甚至接近去年的交易量。

　　9、首次置業(yè)和中小戶型購(gòu)買比例上升

　　由于首次置業(yè)中購(gòu)買中小戶型普通住宅的購(gòu)房人今后仍然會(huì)受到政策的優(yōu)惠，因此首次置業(yè)和購(gòu)買中小戶型的比例會(huì)有所上升，從現(xiàn)在的30%上升到45%左右。部分原來(lái)打算購(gòu)買大戶型、高總價(jià)的首次購(gòu)房人會(huì)因此而轉(zhuǎn)向中小戶型，實(shí)現(xiàn)合理的房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)。

　　10、土地市場(chǎng)回歸理性

　　由于近期北京市出臺(tái)了土地出讓“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等新辦法，加之在新國(guó)十條中提出：在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式，今后單純競(jìng)價(jià)土地，價(jià)高者得的現(xiàn)象將基本消失，地王現(xiàn)象很可能會(huì)成為歷史，因此土地市場(chǎng)將回歸理性。而由地王和高地價(jià)引發(fā)的房?jī)r(jià)飆升將很難出現(xiàn)，我們將走出“地價(jià)、新房?jī)r(jià)和二手房?jī)r(jià)跳背”的怪圈。

　　長(zhǎng)期市場(chǎng)影響：

　　1、未來(lái)2-5年房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定

　　此番新國(guó)十條組合拳的推出，將為高速上漲的房?jī)r(jià)緊急剎車，未來(lái)2-5年的房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，升幅將控制在7%左右。

　　2、自住型需求將成為市場(chǎng)主導(dǎo)

　　隨著市場(chǎng)和房?jī)r(jià)回歸理性，首次置業(yè)和適度改善的自主型需求將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，占據(jù)購(gòu)房交易的80%左右。

　　3、房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期持有

　　房地產(chǎn)投資仍然存在，但將會(huì)轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期投資，業(yè)主在關(guān)心房?jī)r(jià)的溢價(jià)收益的同時(shí)，會(huì)更看重租金收益和綜合收益。

　　4、在價(jià)格合理、供需均衡的市場(chǎng)中交易量將持續(xù)繁榮

　　在價(jià)格回歸理性，新房和二手房屋供應(yīng)量增加的前提下，市場(chǎng)中供不應(yīng)求的局面將有所緩解，交易量將在持續(xù)均衡的市場(chǎng)中溫和放大，長(zhǎng)期繁榮。

　　6、REITS的成熟和推出將使得部分房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)